Cessione del contratto di locazione ad uso commerciale: che cos’è?
La cessione del contratto di locazione risiede in un accordo contrattuale in cui le parti coinvolte non sono più il locatore e il locatario. Di seguito, un utile approfondimento sull’argomento.
Per capire fino in fondo le norme che determinano la cessione di un accordo di locazione, bisogna partire dal principio. Si definisce contratto di locazione un accordo attraverso il quale un soggetto cede ad un altro un bene immobile per un periodo di tempo limitato e definito con la sottoscrizione di entrambe le parti.
All’interno di quest’accordo possiamo quindi riconoscere come attori principali il locatore – che è colui che cede l’immobile – e il locatario, ossia colui che ne usufruisce.
L’accordo di locazione può essere ad uso abitativo o commerciale.
È in quest’ultimo caso, però, che viene fuori l’esigenza di approfondire la conoscenza delle diverse procedure alla base di una cessione di contratto di locazione.
Proviamo a scoprire di più.
Che cos’è la cessione di contratto di locazione?
La cessione del contratto è una procedura che intende comunicare – in primis all’agenzia delle entrate – che all’interno del contratto vi è un nuovo protagonista. Ciò accade quando nell’accordo vi è il subentro di un attore diverso, il quale diviene così automaticamente anche il titolare di tutti i diritti e doveri riportati nell’accordo scritto.
La cessione di contratto di locazione commerciale viene regolata dalla legge 392 del 1978, la quale permette al conduttore di cedere il suo contratto. Ma come funziona?
Come funziona la cessione di contratto di locazione a uso commerciale?
Nel caso assieme alla cessione del contratto di locazione si ceda l’azienda stessa, non occorre chiedere al proprietario del bene in questione alcun permesso.
La cessione di contratto di locazione di azienda è stata riconosciuta dalla Corte di Cassazione, che definisce il trasferimento da un soggetto all’altro della titolarità dei diritti e doveri compresi nell’accordo.
Sia ben chiaro, però, che questa procedura prevede il cambiamento di solo una delle parti coinvolte e dunque o del conduttore o del locatore.
La cessione può avvenire ad esempio in caso di decesso di quest’ultimo o anche qualora l’immobile dovesse essere venduto a terzi.
Come bisogna comportarsi, invece, quando è il conduttore a cambiare?
Come avviene la comunicazione?
Bisogna comunicare al proprietario la fine del contratto pattuito precedentemente e cioè di quello che non prevede il coinvolgimento dell’attore subentrato. È dunque il conduttore che cede il contratto a dover effettuare la comunicazione.
In genere questa viene fatta recapitare con una lettera raccomandata A.R. Le normative vigenti, tuttavia, prevedono una forma libera e dunque è possibile comunicare il cambiamento attuato anche secondo altre modalità. Ma il locatore può opporsi?
Chiaramente esistono dei casi in cui il locatore può opporre resistenza. Questa possibilità però risulta molto remota e si presenta solo quando egli ha dei validi motivi per poterlo fare. La contestazione, ad ogni modo, dev’essere presentata entro e non oltre i 30 giorni dal momento dell’arrivo della comunicazione.
Contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello di abitazione
Nel contratto deve essere indicato il nome, il cognome, il codice fiscale e il luogo di residenza del locatore e del conduttore. Deve , inoltre, essere indicata la tipologia di attività professionale (e quindi commerciale , artigianale, professionale o turistico) che il conduttore vuole esercitare e il consenso a cederlo del locatore. Entrambe le parti intendono costituire un contratto valido per la legge dove viene indicata anche la durata dello stesso (solitamente di sei anni oppure 9 anni per uso alberghiero). Deve anche essere indicato il canone di locazione in euro e le modalità in cui avverrà il pagamento (e quindi bonifico bancario oppure assegno bancario). Viene anche indicato che le spese condominiali pregresse , alla data di sottoscrizione del contratto sono a carico del locatore, invece, le spese di gestione (telefono, luce, acqua, etc. ) successive alla stipula del contratto, sono a carico del conduttore. Nel contratto è indicata anche la cifra del deposito cauzionale, e quindi le tre mensilità anticipate , a titolo di deposito cauzionale. Il pagamento dovrà avvenire tramite bonifico bancario oppure tramite assegno e il conduttore ha il diritto di richiedere al locatore la ricevuta del pagamento che ha effettuato .
Sempre nel contratto di locazione è fondamentale indicare a chi spetta pagare le spese di interventi di manutenzione. Se si tratta di riparazioni che rientrano nell’ordinaria amministrazione il pagamento spetta al conduttore, invece, se si tratta di manutenzione straordinaria, le spese sono a carico del locatore.
Anche la stipulazione del contratto in se ha dei costi. A chi spetta il pagamento ? Le spese relative del contratto e quindi l’imposta di bollo, gli oneri di registrazione, le spese relative ad eventuali rinnovi, sono suddivise tra le parti al 50%.